ข้อที่ 4 จะเป็นกฎหมายซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ซื้อขาย……ม.453 – ม.490 , ขายฝาก……ม. 491 – ม.502 , เช่าทรัพย์……ม.538 – ม.571 , เช่าซื้อ…..ม.572 – ม.57

ก่อนอื่นอยากจะขอให้ทุกๆท่านทำความเข้าใจก่อนว่า พื้นฐานของบรรดาสัญญาทั้งหลายนั้นจะมีหลักการที่สำคัญอยู่ตรงที่ ” สิทธิ หน้าที่ และความรับผิด ” นั่นก็หมายความว่า สิทธิ หน้าที่ และความรับผิด ของคู่สัญญา จะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อได้มีการทำสัญญาระหว่างกันขึ้นมา......( อันเป็นการผูกพันกันตามหลักบุคคลสิทธินั่นเอง )......เมื่อคู่สัญญาได้ตกลงทำสัญญาใดสัญญาหนึ่งขึ้นมาแล้ว......ทันทีที่สัญญาเกิด คู่สัญญาย่อมเกิดนิติสัมพันธ์ระหว่างกันขึ้นมา และนิติสัมพันธ์ในที่นี้ ก็คือ เกิดสิทธิ เกิดหน้าที่ เกิดความรับผิด ในระหว่างคู่สัญญานั่นเอง......ดังนั้นบุคคลนอกสัญญาย่อมไม่เกิดสิทธิหน้าที่ และความรับผิด ในระหว่างคู่สัญญา.....แต่อาจจะผูกพันกับคู่สัญญาได้ ก็โดยที่กฎหมายได้บัญญัติกำหนดคุ้มครองเอาไว้เท่านั้น......ดังนั้นถ้าหากว่ากฎหมายมิได้บัญญัติกำหนดให้คุ้มครองเอาไว้แล้ว คู่สัญญาก็ย่อมไม่จำต้องผูกพันกับบุคคลนอกสัญญาแต่อย่างใดๆเลย
ในส่วนของกฎหมาย ซื้อขาย นั้น.....จะมีขอบเขตและเนื้อหาที่เราสามารถแบ่งเป็นชุดๆ ได้ดังต่อไปนี้
4.1.1 ชุดคำมั่น…….ม.ที่สำคัญ คือ ม.454…..ในส่วนนี้ จะมีจุดที่ควรทำความเข้าใจ ก็คือ 1. คำมั่นมีผลผูกพันกับตัวผู้ให้คำมั่นอย่างไร……2. แล้วมีกรณีใดบ้างที่จะทำให้คำมั่นนั้นสิ้นผล……3. แล้วคำมั่นจะมีผลเป็นสัญญาซื้อขายเมื่อใด….4. และเมื่อเกิดเป็นสัญญาซื้อขายแล้ว จะเป็นสัญญาซื้อขายประเภทใด กล่าวคือ จะเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด หรือว่า เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย นั่นเอง
4.1.2 ชุดสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด……ม.ที่สำคัญ คือ ม.455……ในส่วนนี้จะต้องเข้าใจให้ได้ว่า ความหมายของการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เป็นอย่างไร……( โดยข้อสอบมักจะออกมาวัดคู่กับ การจะซื้อจะขาย เสมอ )……และการตกลงกันอย่างไรจึงจะถือว่าเป็นเสร็จเด็ดขาด……แล้วให้เปรียบเทียบกับการจะซื้อจะขายด้วย
4.1.3 ชุดสัญญาจะซื้อจะขาย……ม.ที่สำคัญ คือ ม.456 วรรค 2……ในส่วนนี้ ก็เช่นกัน เราจะต้องทำความเข้าใจให้ดีๆว่า อย่างไรจึงจะเป็นการจะซื้อจะขาย……ก็ให้จดจำและทำความเข้าใจให้จงดี…..และมีกรณีใดอีกบ้างที่จะฟ้องร้องบังคับคดีได้อีก นอกจากกรณีต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือแล้ว ( ซึ่งข้อสอบมักออกมาลวงด้วยเสมอ เพราะส่วนมากมักจะมุ่งดูประเด็น แต่กรณี มีหลักฐานเป็นหนังสือ เท่านั้น โดยลืมดูไปถึงกรณีอื่น …… ดังนั้นถ้าเป็นกรณีตาม ม.456 วรรค 2 แล้วล่ะก็ เราจะต้องดูไปด้วยว่า ได้มีการวางประจำ หรือ ไม่……หรือ ได้มีการชำระหนี้ไปแล้วบางส่วนหรือไม่ ด้วยเสมอ )
4.1.4 ชุดโอนกรรมสิทธิ์……ม.ที่สำคัญ คือ ม.458 – ม.460……ในส่วนนี้จะเชื่อมโยงไปหา ม. 370 + ม.371 + ม.372 ( ในชุดสัญญาต่างตอบแทน ที่จะออกเป็นข้อที่ 2 ) ได้……กล่าวคือ ถ้าก่อนที่ผู้ขายจะทำการส่งมอบทรัพย์สิน ให้แก่ผู้ซื้อ แล้วทรัพย์สินดังกล่าวได้สูญหาย หรือ ถูกทำลายลงไป……กรณีจะเป็นอย่างไร ใครจะต้องเป็นผู้รับผิดในผลที่เกิดขึ้นมานั้น……เราจะต้องตอบตาม ม.370 หรือ ม.371 หรือ ม.372 แล้วแต่กรณี โดยจุดที่เชื่อมต่อ ก็คือ กรรมสิทธิ์ได้โอนไปแล้วหรือไม่ นั่นเอง……( ถ้ากรรมสิทธิ์ได้โอนไปแล้ว ต้องตอบตาม ม.370……ถ้ากรรมสิทธิ์ยังไม่ได้โอน เราก็จะต้องตอบตาม ม.371 หรือ ม.372 แล้วแต่กรณี )……และในขณะเดียวกันในส่วนนี้ ก็จะเชื่อมต่อมาจากการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด หรือ การจะซื้อจะขาย นั่นเอง……กล่าวคือ ถ้าเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด โดยไม่มีเงื่อนไข โดยไม่มีเงื่อนเวลา โดยทรัพย์สินนั้นได้กำหนดลงไปแน่นอนแล้ว ( ก็คือ ทรัพย์เฉพาะสิ่ง นั่นเอง ) กรณีนี้เราจะต้องนำเอา ม.358 มาตอบ คือ กรรมสิทธิ์ ก็จะโอนไปยังผู้ซื้อในทันทีที่ซื้อขายกัน ( ถึงแม้ว่าจะยังไม่มีการส่งมอบทรัพย์กัน ก็ตาม )……และถ้าเป็นการจะซื้อจะขาย แน่นอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินย่อมจะยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อ นั่นเอง
4.1.5 ชุดหน้าที่ของผู้ขาย……ม.ที่สำคัญ ก็คือ ม.461 + ม.465 + ม.466 ……หน้าที่ที่สำคัญของผู้ขายก็คือต้องทำการส่งมอบทรัพย์ ( เพื่อชำระหนี้ให้แก่ผู้ซื้อ )……และถ้า ผู้ซื้อไม่มีการชดใช้ราคา กฎหมายได้กำหนดให้ผู้ซื้อมีสิทธิที่ยึดหน่วงทรัพย์สินนั้นเอาไว้ได้ ตาม ม.468 + ม.469……และถ้าผู้ขายได้บอกกล่าวไปยังผู้ซื้อ แล้วผู้ซื้อละเลยไม่ทำตาม ผลจะเกิดขึ้น ตาม ม.470 กล่าวคือ ผู้ขายมีสิทธินำเอาทรัพย์สินนั้นๆ ออกขายทอดตลาดได้……เมื่อขายทอดตลาดได้เงินสุทธิเท่าใด ม. 471 กำหนดให้ผู้ขายมีสิทธิที่จะหัก และถ้าเหลืออยู่เท่าใด ก็ต้องส่งมอบคืนให้แก่ผู้ซื้อ โดยพลัน
4.1.6 ชุดความรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่องของผู้ขาย……ม.ที่สำคัญๆ ก็คือ ม.472 + ม.473…..โดย ม.472 นั้นจะเป็นการรับผิดชอบโดยปริยาย……และอยู่ในหลักที่ว่า ” ผู้ขายต้องรับผิด ”……ส่วน ม.473 นั้น จะเป็นข้อยกเว้นที่ทำให้ผู้ขายไม่ต้องรับผิด……โดย ม.473 นี้ จะอยู่ในหลักที่ว่า ” ผู้ซื้อจะต้องระวัง ”……ในส่วนนี้ถ้าท่องตัวบทได้ ก็จะทำได้แล้ว ไม่มีการพลิกแพลงแต่อย่างใด
4.1.7 ชุดความรับผิดในการรอนสิทธิ์ของผู้ขาย……ม.ที่สำคัญๆ ก็คือ ม.475 + ม.479…..อันเป็นการรอนสิทธิที่ผู้ขายจะต้องรับผิด……โดยมีข้อยกเว้นที่จะทำให้ผู้ขายไม่ต้องรับผิดอยู่ที่ ม.476 + ม.480 + ม.482 …ส่วน ม.477 นั้นสามารถโยงไปหา ป.วิ.พ. ม. 57 ( 3 ) ได้ โดยม. 477 นี้ จะเป็นสิทธิของผู้ซื้อในการที่จะขอให้ศาลเรียกตัวผู้ขายเข้ามาเป็นคู่ความในคดี ……ในส่วนของการรอนสิทธินี้จะต้องทำความเข้าใจให้จงดีนะครับ
4.1.8 ชุดข้อสัญญาว่าจะไม่รับผิด……ม.ที่สำคัญๆ ก็คือ ม.483 + ม.484 + ม.485…..ชุดนี้ดูให้พอเข้าใจ ก็ใช้ได้แล้ว
4.1.9 ชุดหน้าที่ของผู้ซื้อ……ม.ที่สำคัญๆ ก็คือ ม.486…..ที่ว่าผู้ซื้อมีหน้าที่ต้องรับมอบทรัพย์ และ มีหน้าที่ใช้ราคาทรัพย์นั้น นั่นเอง……ส่วน ม.488 ก็ดี หรือ ม.489 ก็ดี ล้วนแล้วแต่เป็นสิทธิของผู้ซื้อในการที่จะยึดหน่วงราคาเอาไว้ก่อน……ถ้าหากเห็นว่าทรัพย์นั้นชำรุดบกพร่อง ก็ดี หรือ ถูกผู้รับจำนองขู่ว่าจะฟ้องคดี……ซึ่งสามารถยึดหน่วงเอาไว้ได้จนกว่าผู้ขายจะหาประกันที่สมควรให้ได้ หรือ จนกว่าผู้ขายจะได้บำบัดภัยอันนั้นให้หมดสิ้นไป
4.1.10 ชุดขายฝาก……ม.ที่สำคัญๆ ก็คือ ม.491 + ม.492 + ม.493 + ( ม.494 + ม.496 ) + ม.497 + ม.498 + ม.499……โดยมีข้อสังเกตดังต่อไปนี้ 1. ขายฝาก นั้นกรรมสิทธ์ในทรัพย์สินจะตกไปยังผู้ซื้อฝาก……2. ผู้ซื้อฝากมีสิทธิที่จะจำหน่ายจ่ายโอนทรัพย์สินที่ขายฝากนั้นได้……ยกเว้นจะได้ตกลงกันไว้ในสัญญาว่าไม่ให้จำหน่ายทรัพย์สินที่ขายฝากนั้น ตาม ม.493……3. กำหนดเวลาไถ่สามารถที่จะขยายได้ โดยต้องเป็นไปตาม ที่ ม.496 ประกอบกับ ม.494 ไก้กำหนดเอาไว้……4. ผู้มีสิทธิในการไถ่ทรัพย์ที่ขายฝากนั้น จะต้องเป็นบุคคลตามที่กำหนดเอาไว้ใน ม.497เท่านั้น……5. และผู้มีสิทธิไถ่ ตาม ม.497 จะต้องไปใช้สิทธิไถ่นั้นกับบุคคลตาม ที่ ม.498 กำหนดเอาไว้เท่านั้นเช่นกัน…..6.ส่วนสินไถ่นั้นจะต้องเป็นไปตามที่ ม.499 ได้กำหนดหลักเกณฑ์เอาไว้……7. แล้ถ้ามีการไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากภายในกำหนดเวลา ให้ทรัพย์สินดังกล่าวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ไถ่ ทั้งนี้ตามที่ ม.492 ได้บัญญัติเอาไว้……8. ชายฝากเพิ่งออกเป็นข้อสอบในสมัยที่ 58 นี้เอง

ในส่วนของกฎหมาย เช่าทรัพย์ นั้น.....จะมีขอบเขตและเนื้อหาที่เราสามารถแบ่งเป็นชุดๆ ได้ดังต่อไปนี้
4.2.1 ชุดหลักทั่วไป……ม.ที่สำคัญๆ ก็คือ ม.537 + ม.538…..ในส่วนนี้พึงทำความเข้าใจให้จงดี……แล้วนำเอาไปเปรียบเทียบถึงข้อแตกต่างกันระหว่างสัญญาเช่าทรัพย์ธรรมดา ตาม ม.538 กับสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่า…..ต.ย.เช่น 1. สัญญาเช่าทรัพย์ธรรมดาถ้าเช่าเกิน 3 ปี จะต้องทะเป็นหนังสือและจดทะเบียน มิฉะนั้นจะบังคับได้เพียง 3 ปี เท่านั้น……แต่ถ้าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษฯนั้น แม้ว่าจะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนและตกลงเช่า 15 ปี ก็สามารถบังคับระหว่างคู่สัญญาได้ 15 ปีตามที่ได้ตกลงกันไว้นั้นได้……แต่ถ้ากับบุคคลภายนอกนั้น ถ้าจะบังคับเกินกว่า 3 ปี จะต้องไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนตาม ม.538 ก่อน จึงจะบังคับบุคคลภายนอกนั้นได้…….หรือ 2. สัญญาเช่าธรรมดา นั้น ไม่ตกทอดสู่ทายาท เพราะเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า……ส่วนสัญญาต่างตอบแทนพิเศษฯ นั้น สามารถตกทอดสู่ทายาทได้ ดังนี้เป็นต้น
4.2.2 ชุดเช่าช่วง……ม.ที่สำคัญ ก็คือ ม.544 + ม.545……ในส่วนนี้จะมีจุดที่น่าสนใจเบื้องต้น คือ 1. เช่าช่วงนั้น ผู้เช่าจะให้ผู้อื่นเช่าช่วงไม่ได้…..เว้นแต่จะได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า หรือได้ตกลงกันเอาไว้ในสัญญาเช่า…… 2. ถ้าผู้เช่าฝ่าฝืนให้ผู้อื่นเช่าช่วง โดยไม่ได้รับความยินยอม…ผลก็คือ ผู้ให้เช่าสามารถที่จะบอกเลิกสัญญาเช่านั้นไปเสีย ก็ได้……3. ผู้เช่าช่วงจะต้องรับผิดกับผู้ให้เช่าโดยตรง……ถึงแม้ว่าผู้เช่าช่วงจะได้จ่ายค่าเช่าให้แก่ผู้เช่าไปแล้วก็ตาม แต่ถ้าผู้ให้เช่ามาทวงถามค่าเช่าอีก ท่านว่า ผู้เช่าช่วงก็ยังคงต้องจ่ายค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าอีก…..ผู้เช่าช่วงจะยกเอาการจ่ายค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าไปแล้วนั้น……มาเป็นข้อต่อสู้ผู้ให้เช่าไม่ได้
4.2.3 ชุดสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่า……ในส่วนนี้ มักจะออกคู่กับสัญญาเช่าธรรมดา……ดังนั้นจึงต้องระมัดระวังให้ดี…..ถ้าเข้าผิดทาง ก็จะไปคนละเรื่อง…..ด้วยเหตุนี้จึงควรทำความเข้าใจว่า ทำอย่างไรบ้าง จึงจะกลายเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษฯ
4.2.4 ชุดหน้าที่และความรับผิดของผู้ให้เช่า……ม.ที่สำคัญๆ ก็คือ ม.546 + ม.548 + ม.549 + ม.550 +ม.551…….ในส่วนนี้ดูให้พอเข้าใจก็พอแล้ว หรือ จะอ่านตัวบทให้เข้าใจก็ใช้ได้แล้วครับ…..จะไม่มีหลักที่พลิกแพลง หลักก็จะเป็นไปตามตัวบทนั่นแหละครับ…..อย่างน้อยในส่วนนี้ท่องตัวบทให้ได้นะครับ…..ข้อสังเกต ม.546 เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่า…..ม. 548 เป็นสิทธิของผู้เช่าในการบอกเลิกสัญญา……ม.549 เป็นความรับผิดของผู้ให้เช่า……ม.550 เป็นความรับผิดของผู้ให้เช่า……ม.551 เป็นสิทธิของผู้เช่าในการบอกเลิกสัญญา
4.2.5 ชุดหน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า……ม.ที่สำคัญๆ ก็คือ ม.552 + ม.554 + ม.556 + ม.557 + ม.558 + ม.560 + ม.562 …….ในส่วนนี้ ม.552 และ ม.554 เพิ่งออกเป็นข้อสอบในสมัย 59 ที่ผ่านมานี้เองสอๆร้อนๆ……เช่นเดียวกันถ้าท่องตัวบทได้ก็จะทำข้อสอบได้แล้ว ……ข้อสังเกต ม.552 จะเป็นหน้าที่ของผู้เช่าในการใช้ทรัพย์สินที่เช่า……ม.554 เป็นสิทธิของผู้ให้เช่าที่จะบอกเลิกสัญญา ถ้าฝ่าฝืน ม.552….. ม.556 เป็นสิทธิของผู้เช่าในการบอกเลิกสัญญา……ม.557 เป็นความรับผิดของผู้เช่า ถ้ามิได้ปฏิบัติตามที่ ม.557 กำหนดเอาไว้……ม.558 เป็นหน้าที่ของผู้เช่าในการที่จะต้องทำให้ทรัพย์นั้นกลับคืนคงสภาพเดิม และในขณะเดียวกัน ก็เป็นความรับผิดของผู้เช่าด้วย ในความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการดัดแปลง……ม.560 เป็นหน้าที่ ที่สำคัญของผู้เช่า คือ จะต้องชำระค่าเช่า และ ก็เป็นสิทธิของผู้ให้เช่าด้วย กล่าวคือ ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญา……ม.562 เป็นความรับผิดของผู้เช่า ต่อความสูญหาย หรือ บุบสลายอันเกิดแก่ทรัพย์สินที่เช่า
4.2.6 ชุดความระงับของสัญญาเช่า……ม.ที่สำคัญๆ ก็คือ ม.564 + ม.566 + ม.569 + ม.570 ……ในส่วนนี้ควรทำความเข้าใจให้ดี โดยมีข้อสังเกตดังนี้ 1. ม.564สัญญาเช่าย่อมระงับไป เมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ในสัญญา โดยที่ผู้ให้เช่าไม่ต้องบอกกล่าวก่อน……2. ม.566 เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่า ในการที่จะต้องบอกกล่าวล่วงหน้า ให้ผู้เช่าได้รู้เสีย ก่อน จึงจะบอกเลิกสัญญาได้ ในกรณีที่ไม่ได้กำหนดเวลาการเช่าเอาไว้……( ม.566 เพิ่งออกเป็นข้อสอบในสมัย 59 )……3. ม.569 เป็นกรณีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่า ท่านว่า สัญญาเช่าไม่ระงับเพราะเหตุการโอนกรรมสิทธิ์นั้น……ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิ และหน้าที่ของผู้ให้เช่าที่มีต่อผู้เช่านั้นด้วย ……4. ม.570 เป็นหลักการแสดงเจตนาโดยการนิ่งนั่นเอง…..ถ้าผู้ให้เช่ารู้อยู่แล้วว่าสิ้นกำหนดเวลาเช่า และผู้เช่าก็ยังคงครองทรัพย์สินที่เช่านั้นอยู่…..แล้วผู้ให้เช่าไม่ได้ทักท้วงอะไร….ก็ให้ถือว่าคู่สัญญาได้ทำสัญญาใหม่ขึ้นมา โดยไม่มีกำหนดเวลา…..ในส่วนนี้ ถ้าผู้ให้เช่าต้องการที่จะเลิกสัญญา ท่านว่าผู้ให้เช่าจะต้องปฏิบัติ ตาม ม.566ด้วย…….5. ส่วน ม.567 + ม.568 นั้น ให้ดูว่าเป็นเรื่องอะไร ก็พอแล้ว เพื่อไม่ให้เกิดหลุม

ในส่วนของกฎหมาย เช่าซื้อ นั้น.....จะมีขอบเขตและเนื้อหาที่เราสามารถแบ่งเป็นชุดๆ ได้ดังต่อไปนี้
4.3.1 ชุดหลักทั่วไป……ซึ่งก็คือ ม.572
4.3.2 ชุดสิทธิในการบอกเลิกสัญญาของผู้เช่าซื้อ……ซึ่งก็คือ ม.573
4.3.3 ชุดสิทธิในการบอกเลิกสัญญาของผู้ให้เช่าซื้อ……ซึ่งก็คือ ม.574